Czechy od lat borykają się z niedoborem dostępnych cenowo mieszkań. Choć po pandemicznym boomie rynek nieruchomości nieco wyhamował, to brak nowych inwestycji, wysokie ceny i skomplikowane procedury budowlane nadal skutecznie blokują poprawę sytuacji. Tymczasem na horyzoncie pojawia się nowe rozwiązanie: budownictwo modułowe. Czy stanie się ono realną alternatywą dla drogich mieszkań i domów?

Ceny spadają, ale nie dla wszystkich

Czeski rynek nieruchomości przechodzi fazę stopniowej stabilizacji. Po okresie gwałtownych wzrostów w latach 2020–2022 ceny mieszkań i domów zaczęły lekko spadać. Jak podaje portal Seznam Zprávy, w czwartym kwartale 2024 roku średnia cena mieszkania wynosiła 4,65 mln koron (około 760 tys. zł), podczas gdy jeszcze w 2022 roku sięgała 4,75 mln koron. W przypadku domów obniżka była jeszcze wyraźniejsza – z 6,8 mln do 6,06 mln koron.

Jednak nawet przy tych spadkach mieszkania pozostają dla wielu Czechów nieosiągalne. Młode rodziny i single z trudem uzyskują kredyty hipoteczne, a wysokie oprocentowanie nadal skutecznie studzi zapał kupujących. Dopiero niedawne obniżki stóp procentowych przez Czeski Bank Narodowy zwiększyły aktywność na rynku, ale nie na tyle, by mówić o przełomie.

Dom zamiast mieszkania? Coraz częstszy wybór

W 2024 roku wyraźnie wzrosło zainteresowanie domami jednorodzinnymi. Jak zauważa Daniel Kotula z agencji deweloperskiej RE/MAX City, „dziś ludzie wolą zainwestować w dom pod Pragą niż w małe mieszkanie w stolicy, bo płacą tyle samo, a zyskują więcej przestrzeni”. Dotyczy to zwłaszcza regionów Środkowoczeskiego, Południowomorawskiego i Pardubickiego.

Niestety, i ten segment ma swoje ograniczenia. Koszty budowy nowych domów są wysokie, podobnie jak ceny działek. W dodatku uzyskanie pozwolenia budowlanego może trwać nawet kilka lat.

Biurokracja i brak nowej zabudowy

Problemem numer jeden pozostaje dramatycznie wolne tempo budowy nowych mieszkań. Według danych Czeskiego Urzędu Statystycznego (Český statistický úřad ČSÚ)rocznie oddaje się do użytku ok. 30 tys. mieszkań. Dla porównania, w czasach socjalistycznych powstawało ich ponad 69 tys. – i to przy znacznie niższym zaludnieniu.

Nadzieję miał przynieść cyfrowy system pozwoleń budowlanych wdrożony w 2024 roku, ale w praktyce nie usprawnił procedur. – Cyfryzacja bez zmian legislacyjnych to jedynie zamiana papieru na ekran – komentuje Miroslav Jonáš, ekspert ds. planowania przestrzennego.

Moduły przyszłości?

Coraz większą uwagę ekspertów i deweloperów przyciąga budownictwo modułowe. Opiera się ono na prefabrykowanych segmentach, które montuje się na miejscu niczym klocki. To pozwala znaczną część prac wykonać w fabryce, skracając czas realizacji do kilku miesięcy.

David Rieger, dyrektor ds. rozwoju w firmie Warex specjalizującej się w modułowych budynkach, twierdzi: – To nie tylko szybciej, ale i taniej. Koszty można obniżyć o 10–20% w porównaniu z tradycyjnym budownictwem. Do tego mniejsze zużycie materiałów i możliwość wielokrotnego wykorzystania komponentów.

Budownictwo modułowe spełnia też zaostrzone normy unijne dotyczące efektywności energetycznej. Może być rozwiązaniem nie tylko dla domów jednorodzinnych, ale też dla akademików, hoteli, świetlic czy domów opieki.

Społeczne wyzwanie: edukacja i percepcja

Choć eksperci widzą przyszłość w prefabrykacji, społeczeństwo pozostaje nieprzekonane. Z badań Warex wynika, że aż 75% Czechów nigdy nie spotkało się z pojęciem „domu modułowego”. Jeszcze więcej uważa, że to rozwiązanie nietrwałe lub nadające się tylko na domek letniskowy.

– Musimy walczyć ze stereotypami. Dzisiejsze technologie pozwalają na budowę trwałych, komfortowych i nowoczesnych domów w systemie modułowym – przekonuje Rieger.

Podsumowanie

Czeski rynek nieruchomości potrzebuje nie tylko inwestycji, ale i zmiany podejścia. Budownictwo modułowe może być jednym z rozwiązań odpowiadających na potrzeby rynku: tanie, szybkie, elastyczne i ekologiczne. Warunkiem sukcesu jest jednak wsparcie państwa, uproszczenie procedur oraz przekonanie społeczeństwa, że nowoczesny dom nie musi być z cegły.

Źródła: Seznam Zprávy; Český statistický úřad; Warex.cz