W czeskim budownictwie trwa swoisty taniec na krawędzi. Z jednej strony – rekordowe obłożenie i walka o każdy metr kwadratowy. Z drugiej – coraz szersza „pustynia” w sektorze małych inwestycji publicznych. Kiedy gmina ogłasza przetarg na budowę sali lekcyjnej, coraz częściej spotyka się z głuchą ciszą lub ofertami, które wyglądają jak pomyłka w druku. Czy zapowiadany na marzec „Restart” w Brnie zdoła przeciąć ten narastający kryzys?

Republika Czeska wkracza w 2026 rok z paradoksem, który eksperci nazywają „kryzysem urodzaju”. Podczas gdy nagłówki gazet straszą drożejącymi materiałami, prawdziwy wróg inwestycji publicznych czai się w arkuszach Excela największych firm wykonawczych. Według najnowszego raportu instytutu CEEC Research, tradycyjne przedsiębiorstwa budowlane operują na poziomie 95% wykorzystania mocy przerobowych. W praktyce oznacza to, że branża przestała po prostu wybierać zlecenia – ona prowadzi brutalną selekcję, bo przy obecnych kosztach przyjęcie niewłaściwego kontraktu może być finansowym samobójstwem.

Anatomia „oferty zaporowej”

Głównym przegranym tej sytuacji są samorządy. Dla dużego gracza budowa przedszkola czy remont miejskiego pawilonu to logistyczny koszmar o niskiej marży. W efekcie narodziło się zjawisko ofert „zaporowych” – wycen tak wysokich, że ich jedynym celem jest zniechęcenie zamawiającego.

Ondřej Salaba, dyrektor wykonawczy firmy WAREX, nie gryzie się w język: –Efekt jest zawsze taki sam: albo całkowite odrzucenie zapytania, albo oferta cenowa skrojona tak, »żeby zabolało«. W gminach i szkołach ta sytuacja powtarza się nagminnie – albo nie wpływa żadna propozycja, albo ta jedyna przewyższa budżet o 30–50%.

Dlaczego tak się dzieje? Odpowiedź kryje się w mechanizmach rynkowych, które rzadko trafiają na czołówki gazet.

Analiza: Pułapka pełnego portfela

W budownictwie, przy tak wysokim obłożeniu (95%), największym zagrożeniem dla firmy paradoksalnie nie jest brak pracy, ale utrata płynności i paraliż operacyjny.

Pułapka niskiej marży: Przyjęcie „trudnego” projektu publicznego blokuje zasoby – ludzi i sprzęt. Jeśli w tym czasie pojawi się intratny kontrakt prywatny, firma ma związane ręce. W świecie rosnących kosztów branie mało zyskownych zleceń to prosta droga do strat.

Ryzyko kar umownych: Kontrakty publiczne słyną z rygorystycznych kar za opóźnienia. Przy chronicznym braku rąk do pracy, branie „wszystkiego jak leci” to biznesowe samobójstwo. Firmy muszą odrzucać małe, ryzykowne zlecenia, by przetrwać jako zdrowe podmioty.

„Biurokracja” – pozycja, której nie ma na fakturze

Dla firm budowlanych sektor publiczny stał się synonimem ryzyka. Długotrwałe postępowania, niekończące się odwołania i rygorystyczna kontrola najmniejszych zmian w projekcie odstraszają wykonawców skuteczniej niż wysokie ceny stali. – Zwiększona administracja podnosi cenę całego projektu – tyle że księgowy nie wpisze ci jej na fakturze pod pozycją »biurokracja« – punktuje Salaba.

To systemowe obciążenie sprawia, że firmy wolą współpracę z sektorem prywatnym, gdzie „brak papierologii” przekłada się na realne oszczędności czasu. Dla miast oznacza to paraliż: unieważniane przetargi, powtarzane procedury i narastające opóźnienia, które w dobie inflacji tylko potęgują koszty.

Modułowy przełom czy psychologiczna bariera?

W tym impasie coraz głośniej mówi się o budownictwie modułowym jako jedynej realnej drodze ucieczki. Technologia ta pozwala skrócić proces inwestycyjny z roku do kilku miesięcy. Jednak w Czechach modułowość wciąż walczy z piętnem „rozwiązania zastępczego”.

Eksperci wskazują, że uprzedzenia decydentów są hamulcem wzrostu. Panuje błędne przekonanie, że moduły to „tanie kontenery”, które nie poradzą sobie z czeskim klimatem. W efekcie, jak zauważa Salaba, oferty modułowe bywają odrzucane bez rzetelnej analizy, mimo że pod względem technicznym często przewyższają tradycyjny beton.

Brno 2026: Arena wielkiego restartu

Czy ten pesymistyczny obraz uda się odmienić? Odpowiedź ma przynieść 26 marca i brneńskie Centrum Wystawiennicze. Podczas Targów Budownictwa Brno (25-28.03.2026) odbędzie się konferencja, która w tytule ma ambitne słowo: Restart.

Nie będzie to tylko kolejna branżowa pogawędka. W Brnie przy jednym stole zasiądą architekci, deweloperzy oraz – co kluczowe – najwyżsi rangą urzędnicy państwowi, w tym Minister Rozwoju Regionalnego Zuzana Mrázová. Oczekiwania są ogromne, bo program uderza w najczulsze punkty sektora:

Nowa ustawa Prawo budowlane: Czy nowe przepisy faktycznie skrócą drogę od pomysłu do wbicia pierwszej łopaty?
Mieszkalnictwo czynszowe i spółdzielcze: Jak samorządy mają budować tanio i dobrze, skoro firmy budowlane ich unikają?
Efektywność Design & Build: To jedno z kluczowych pytań konferencji – czy powierzenie jednej firmie zarówno projektu, jak i wykonawstwa, uratuje inwestycje publiczne?
Cyfryzacja i BIM: Wykorzystanie modelowania informacji o budynku (BIM) ma być lekiem na wspomnianą „niewidzialną biurokrację”.

Gmina i Inwestor: W poszukiwaniu symbiozy

Kulminacyjnym punktem wydarzenia będzie panel „OBEC A INVESTOR” (GMINA I INWESTOR). To tutaj ma dojść do kluczowych negocjacji nad modelem współpracy publiczno-prywatnej. Uczestnicy będą szukać odpowiedzi na pytanie, jak konstruować umowy, by były one atrakcyjne dla wykonawców, a jednocześnie chroniły interes społeczny.

Brneńskie spotkanie to coś więcej niż targi – to próba znalezienia nowej systemowej równowagi. Jeśli czeskie budownictwo ma faktycznie „zrestartować”, musi przestać dzielić projekty na „atrakcyjne prywatne” i „uciążliwe publiczne”. Bez przełamania biurokratycznego oporu i otwarcia się na nowoczesne technologie, takie jak modułowość czy BIM, czeskie miasta pozostaną zakładnikami własnych procedur.

W marcu podczas Targów Budownictwa Brno dowiemy się, czy branża jest gotowa na ewolucję, czy też pozostanie przy sprawdzonym, ale coraz mniej wydajnym modelu „oferty, która musi boleć”.

Źródła informacji i zdjęć: Veletrhy Brno, a.s., PR Moc agency, s. r. o.